Добро пожаловать, гость! [ Регистрация | Входrss

Кредит под залог квартиры: возможные риски

| Кредитный блог | 30.05.2013

Насколько выгодно брать кредит под залог своей квартиры для покупки автомобиля, дачи или для открытия собственного бизнеса? Риски такого кредитования огромны — в случае чего можно запросто лишиться жилья. Зато, если сделка выгорит, можно заставить «мертвую» недвижимость приносить «живые» деньги.

Помнится, в своих книгах Роберт Кийосаки советует изыскивать такие способы покупки активов, которые бы сами окупали себя. Например, покупать недвижимость в кредит, сразу сдавать в аренду и погашать заем за счет арендных платежей. Или еще лучше: купить жилье по дешевке (и в кредит!), а через год-два продать с большим «наваром». Так и кредит закрывается без лишних переплат, и на покупку нового объекта для инвестиций денег хватает.

Для таких сделок у миллионера Кийосаки уже достаточно средств — он покупает недвижимость по всему миру. А как быть тем, кто свободных денег не имеет, но хочет заработать на росте цен на недвижимость или землю, открыть свой бизнес или просто получить кредитную линию на крупную сумму?

Ответ банкиров один: взять кредит под залог уже имеющегося жилья. В Европе такие займы носят название «На высвобождение капитала» и пользуются большой популярностью.

Бери, на что хочешь

«Я работаю в агентстве недвижимости и каждый день отслеживаю ситуацию на рынке. Четыре года назад я решился заложить жилье своих родителей и купить на эти деньги квартиру в строящемся доме. Абсолютно не жалею об этом поступке, хотя со «стариками» поругался тогда конкретно. За годы строительства цены на недвижимость выросли многократно. Сразу после сдачи дома я продал новую квартиру, закрыл кредит и получил на руки весьма круглую сумму. Сейчас открыл свой бизнес и чувствую себя весьма комфортно», — рассказывает риелтор Сергей Шевченко.

Прелесть кредитов под залог недвижимости в том, что банки вообще не контролируют то, как именно заемщик будет использовать полученные кредитные средства. Хоть дом строй за городом, хоть квартиру покупай, хоть открывай ЧП по торговле семечками.

«Полученные деньги клиент может использовать на любые личные нужды, такие как оплата крупных покупок, ремонт, обучение, свадьба, путешествие и так далее. Мы не запрещаем тратить деньги на бизнес, реализовывая задачи по его развитию: покупку оборудования, пополнение оборотных средств», — объясняет начальник управления розничного бизнеса банка «ПУМБ» Валерий Пацуй.

Правда, ставки по займам под залог жилья иногда несколько выше (в среднем на 0,5-1,5%), чем по классическим ипотечным кредитам. Но так далеко не у всех банков. В среднем за такой заем нужно будет платить 13,5-14,5% в год в долларах и 15-18% в гривнах.

Сроки «недвижимых» займов весьма приличные — до 10-20 лет. Для сравнения — без залоговый кредит наличными выдается сейчас максимум на 1-6 лет, только в гривнах и под номинальные ставки в 29-36% годовых.

Обычно финансисты готовы выдать в кредит под залог жилья до 70-80% его оценочной стоимости. Иными словами, имея в активе жилье, стоимостью хотя бы $150 тыс., можно рассчитывать на заем в $105-120 тыс., который можно использовать по собственному усмотрению. Некоторые банки, правда, ограничивают максимальные суммы кредитования — $200-300 тыс., но можно найти банк, который и не предъявляет таких требований.

Платить за кредит, к примеру, в $100 тыс., придется немало. При ставке в 14% на срок 20 лет платеж составит более $1200 в месяц (по аннуитетной схеме). И если под залог имеющегося жилья покупать новое, то никаких начальных взносов не потребуется! Как уже не раз писали «Деньги», сейчас найти кредит с нулевым взносом на покупку жилья или земельного участка — практически нереально.

«В условиях нехватки финансовых ресурсов и высокой инфляции банки вынуждены ужесточать требования к ипотечным заемщикам — увеличивается размер первоначального взноса клиента, который в ближайшее время у большинства банков составит в среднем 20-25%. А это значит, что с повышением ставок кредитования получить заем на покупку недвижимости смогут только платежеспособные клиенты», — объясняет ситуацию председатель правления «ОТП Банк» Дмитрий Зинков.

С подобными проблемами сталкиваются и те, кто хочет начать свой бизнес «с нуля». Целевые кредиты для предпринимателей выдаются только при условии, что они работают на рынке не менее 3-6 месяцев, и лишь под залог имущества (квартиры, машины, оборудования и так далее). Без залоговые экспресс-кредиты для малого бизнеса выдаются на очень скромные суммы и только после тщательного изучения деловой репутации заемщика.

На что брать?

Оформить кредит под залог даже с учетом нынешней ситуации на финансовом рынке — не так уж трудно. Гораздо тяжелее правильно выбрать объект для вложения полученных заемных средств. То есть выбрать способ, которым можно «оживить» деньги, «заснувшие» в недвижимости, — непросто.

Ситуация на рынке первичного жилья и земли после пары лет ценового галопа весьма грустная. Риски инвестора (а тем более в статусе заемщика!) неоправданно высоки.

Самым реальным объектом для инвестирования остается вторичное жилье. Особенно если взять ипотечный кредит с нулевым взносом не удается или если банк выдвигает по нему нереальные требования (высокие ставки, куча поручителей и так далее). Кредиты «под недвижимость» позволяют также купить то жилье, на которое банк не хочет выдавать традиционный ипотечный заем (например, квартиру в старом или загородном доме). Рынок недвижимости сейчас в стагнации — с начала года объем сделок на рынке недвижимости сократился на 20%, но шансы на его дальнейший подъем все еще сохраняются.

«Я делаю вывод, что сейчас рынок недвижимости находится в состоянии некоего равновесия. Ожидать резкого снижения цен не стоит из-за того, что при таком риске продавцы просто снимут свои квартиры с торгов и сдадут их в аренду. Квартира кушать не просит, да и спрос на жилье остается неудовлетворенным. При этом не будет и роста цен, так как свободных финансовых ресурсов в экономике становится меньше и они не разогревают рынок жилой недвижимости. Спекулятивные капиталы на волне сообщений о грядущем мировом продовольственном кризисе идут в сельхозземлю», — резюмирует советник министра экономики Сергей Яременко.

Еще одним способом использования «оживленных» денег может стать покупка под залог квартиры, автомобиля (без начального взноса и обязательной страховки) или открытие кредитной линии в размере 70-80% стоимости жилья. В любом случае, решаясь на кредит под залог квартиры, стоит просчитать все расходы, возможные доходы и, главное, риски!

Недвижимость нужно ежегодно страховать (0,3-0,4% стоимости жилья), а за кредит нужно будет платить проценты. Средняя переплата по таким кредитам за 20 лет составляет ни много ни мало 140-150%. Принесут ли существенную прибыль квартира, купленная на полученные деньги, или начатый бизнес?

В случае же проблем с оплатой кредита банк вполне может поставить вопрос ребром и заставить продать квартиру для погашения займа. Репутация заемщика в этом случае будет испорчена, и взять новый кредит для покупки жилья будет уже непросто.

Что легче?

Какая схема кредитования дает наименьшую величину ежемесячного взноса по кредиту.

Кредит под залог квартиры*

Под залог квартиры ценой $100 тыс. получен кредит в $20 тыс. на срок 10 лет*** по ставке 14% в долларах. Тогда среднемесячный полный платеж по кредиту — $170. Страховка жилья — $300 в год. Страховка жизни заемщика: $60-70 в год(не во всех банках требуют).

Итого: около $200 в месяц

Классический автокредит

Оформлен классический автокредит на $20 тыс под 13,5% в долларах и на максимальный для автокредитов срок 7 лет. Среднемесячный полный платеж: $351.**

Итого: $351 в месяц

Кредит наличными*

Кредит наличными на ту же сумму без залога невозможен: банки выдают максимум 25-50 тыс. гривен. Но можно взять в пяти разных банках в среднем под 17% годовых в доллар – на срок до 3 лет. Среднемесячный платеж всем кредиторам — $700.

Итого: $700 в месяц

* — можно потратить на покупку машины

** — как и во всех прочих способах получения займа придется дополнительно платить за полисы автоКАСКО и «автогражданку» -из расчета до $90 в месяц при стоимости авто около $20 тыс.

*** — большой срок кредитования позволяет на начальном этапе платить немного, но по мере роста доходов можно перейти к ускоренному погашению кредита.

А если не подорожает?

Выгодно ли покупать новую квартиру под залог старой для сдачи в аренду?

Допустим, в кредит покупается квартира за $200 тыс. по ставке 14% годовых на 20 лет.
- Ежемесячный платеж по кредиту составит $2487 (аннуитет).
- Такую квартиру можно сдать за $800 в месяц.
- За 20 лет доход от аренды составит $192 тыс.
- Суммарные же расходы по погашению кредита составят $596,9 тыс.
- Чистый убыток от операции составляет $404,9 тыс.
Таким образом, чтобы купленная в кредит квартира принесла доход при условии ее постоянной аренды, ее удорожание от момента покупки должно составить как минимум 100% за 20 лет, то есть от 5% в год, что, вроде бы, реально.

Берут, но не все

Отправляясь в банк за кредитом, стоит заранее узнать, какую именно недвижимость он согласен взять в залог. Банки сейчас стали весьма переборчивыми. Чтобы облегчить свою задачу по продаже залоговой квартиры, некоторые финансисты даже вводят специальные условия по ее расположению. Например, в банке «ПУМБ» готовы выдать деньги под залог только той недвижимости, которая расположена не далее 30 км от черты города — для областных центров (50 км — для Киева) и не далее 10 км от береговой зоны — для Крыма.

Не любят они хрущевки и квартиры в старых домах. От того, во сколько банк или его оценщик оценят жилье, зависит сумма кредита, так что выбирать кредитора стоит весьма тщательно.

ИТОГО: Кредиты под залог недвижимости недороги, дают доступ к большим суммам, но весьма рискованны. Однако при стабильно высоких доходах заемщика они позволяют серьезно увеличить его инвестиционные возможности.

Александр Дубинский

По материалам Деньги.ua

Как правильно составить долговую расписку

| Кредитный блог | 30.05.2013

В статье рассмотрены такие вопросы: понятие расписки по нормам законодательства Украины; обязательные условия, которые должны содержаться в расписке для защиты интересов сторон; виды платежей, которые можно получить по расписке; несколько других существенных нюансов расписки; образец расписки.

Понятие долговой расписки по законодательству Украины

Как известно, «чего нет на бумаге — того нет в природе». А потому, давая кому-либо деньги в долг, всегда нужно заручиться документальным подтверждением, чтобы обосновать впоследствии свои требования. Но что делать, если времени и возможности составить полноценный договор о займе нет? Тогда на помощь приходит расписка.

Согласно статье 1047 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК), расписка — это документ, удостоверяющий передачу заимодавцем заемщику определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Согласно этой статье, расписка является подтверждением заключения договора займа между сторонами — то есть, расписка сама по себе не является договором займа, но подтверждает, что такой договор имел место.

Статьей 1046 ГК установлено, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) денежные средства или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется вернуть заимодавцу такую же сумму денежных средств (сумму займа) или такое же количество вещей того же рода и такого же качества. Договор займа является заключенным с момента передачи денег или других вещей, определенных родовыми признаками.

По устоявшейся судебной практике (чему подтверждением является большое количество решений Верховного суда Украины) взыскание долга на основании одной лишь расписки (без письменного договора займа) — процедура законная, возможная и реальная. Однако, для этого очень важно правильно ее составить.

Составляться расписка должна от руки заемщиком (чтобы впоследствии он не смог заявить, что расписку писал (подписывал) не он — в случае судебного разбирательства почерковедческая экспертиза сможет подтвердить, что именно он составил расписку; поэтому также крайне нежелательно составление расписки на компьютере с последующим подписанием ее заемщиком — так как  только лишь  подписи заемщика может не хватить для заключения почерковедческой экспертизы).

Что касается подписей как минимум двух свидетелей на расписке, то они не являются обязательными (так, это не установлено ни действующим законодательством, ни судебной практикой).

Что должно быть указано в расписке о займе денег

Итак, исходя из определения расписки, указанного выше, и сложившейся практики, она должна содержать:

  • дату ее составления, то есть дату получения займа Вашим должником;
  • сумму, переданную в займ (долг). Указывать ее нужно цифрами и прописью — в случае возникновения спора в будущем недобросовестный должник не сможет ссылаться на ошибку в сумме займа. Согласно букве закона, сумму займа следует передавать в национальной валюте Украины — гривне (так, согласно ст. 533 ГК, денежное обязательство должно исполняться в гривнах).

При этом, согласно ч. 2 ст. 533 ГК, в расписке можно указать эквавалент суммы займа в иностранной валюте — в таком случае возвратить долг должник будет обязан в сумме по курсу иностранной валюты к гривне на день платежа. Однако, по сложившейся судебной практике взыскиваются деньги и по распискам, в которых однозначно указано, что сумма займа передана заемщику в иностранной валюте (напр., долларах США), без ссылок на эквивалент. Но в этом случае стоит учитывать важный момент — если по такой расписке Вы решите взыскать в суде сумму долга с учетом индекса инфляции (об этой возможности подробнее ниже), то суд в части инфляционных Вам откажет на том основании, что взыскание инфляционных возможно лишь по тем обязательствам, которые выполнялись в гривнах (см. решение Верховного Суда Украины от 24.03.2010 г. по делу №6-4599св07).

  • расписка должна однозначно подтверждать факт получения денег заемщиком (если факт получения денег не будет однозначно и бесспорно установлен в расписке, в будущем недобросовестный должник сможет оспорить ее по так называемой «безденежности». Так, расписка может быть признана судом безденежной, если нет доказательств факта принятия заемщиком от заимодавца денежных средств).
  • фамилию, имя, отчество, паспортные данные (серию, дату выдачи паспорта) и адрес займодавца (это будет доказательством того, что по расписке именно Вы и никто другой передали деньги в долг, а не Ваш случайный однофамилец);
  • фамилию, имя, отчество, паспортные данные (серию, дату выдачи паспорта) и адрес заемщика (это будет доказательством того, что именно этот человек взял у Вас деньги в долг, то есть позволит его однозначно идентифицировать);
  • срок возврата денег (однако, если этот срок Вы не установите, расписка не будет недействительной. Будет действовать норма, предусмотренная ч. 1 ст. 1049 ГК, согласно которой если договором не установлен срок возврата займа или этот срок определен моментом предъявления требования, займ должен быть возвращен заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования о возврате займа. Требование о возврате следует вручить должнику лично (в таком случае он должен оставить подпись о получении требования на Вашем экземпляре требования и должен указать дату получения требования) или направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, также сохранить почтовую квитанцию в качестве доказательства отправки — впоследствии эти документы будут необходимы, если дело дойдет до суда.
  • если Вы даете деньги в займ под определенные проценты — необходимо их указать, так же как и порядок выплаты процентов;
  • также Вы вправе предусмотреть штрафные санкции за несвоевременный возврат долга;
  • подпись заемщика. Думаем, о важности этого элемента расписки говорить не стоит.

Образец расписки, составленной с учетом всех этих пунктов, Вы найдете в конце этой статьи.

Что можно получить по расписке?

Согласно статье 1048 Гражданского кодекса Украины заимодавец имеет право на получение от заемщика процентов от суммы займа, если иное не установлено договором или законом. Размер и порядок получения процентов можно установить в расписке. Если в расписке не установлен размер процентов, их размер определяется на уровне учетной ставки Национального банка Украины.

Кроме того, согласно ст. 625 ГК, должник, который просрочил исполнение денежного обязательства, по требованию кредитора обязан оплатить сумму долга с учетом установленного индекса инфляции за все время просрочки, а также три процента годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом. Вы имеете полное право требовать уплаты этих сумм, если решите обратиться в суд. В случае, если у Вас возникнут сложности с подсчетом этих сумм, мы всегда готовы Вам помочь.

Нужно знать

Срок исковой давности для взыскания денег на основании расписки составляет три года (ст. 257 ГК).

Если Вы решили обратиться в суд с иском о возвращении долга по расписке, перед таким обращением необходимо направить должнику письменное требование о возврате долга. Если Вы собираетесь помимо суммы долга взыскать также инфляционные и три процента годовых, об этом следует указать в требовании, направляемом должнику. Отправить требование нужно по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, а также сохранить у себя чек об отправке требования (он может понадобиться вам в качестве доказательства отправки требования). Если срок возврата долга в расписке не установлен, то обращаться в суд Вы можете по истечении 30 дней с момента получения должником Вашего требования.

Образец расписки

РАСПИСКА

Я, Петров Петр Петрович, 15 декабря 1965 года рождения, проживаю по адресу: г. Петровск, ул. Петровская, 11 (паспорт АЕ №123456, выдан Петровским районным УМВД г. Петровска 13.12.1985 г.), даю настоящую расписку Семенову Семену Семеновичу (15 декабря 1966 года рождения; проживает по адресу: г. Петровск, ул. Петровская, 12; паспорт АЕ №654321, выдан Петровским районным УМВД г. Петровска 01.01.1989 г.) в том, что я получил на руки в долг деньги в сумме 5 000,00 долл. США (пять тысяч долларов США).

Обязуюсь возвратить займ в срок до 31.12.2015 г.

Расписка написана мною собственноручно.

02 декабря 2012 г.

Петров П.П. __________(подпись)_____________________

Статья предоставлена интернет ресурсом http://www.zakon-online.com.ua

Как правильно дать денег в кредит

| Кредитный блог | 29.05.2013

Давая деньги в долг близким людям а так-же незнакомым людям, большинство граждан ограничивается устной договоренностью о возврате. Однако если речь идет о крупной сумме, заем стоит оформить по «букве закона». Грамотно составленная расписка на частный долг обезопасит и кредитора, и должника.
Подробная инструкция
  1. Обсудите с заемщиком все условия предоставления денег в долг максимально подробно. Даже если о помощи просит лучший друг или родственник, не нужно стесняться обговаривать детали. Объясните человеку, что долговая расписка – не проявление вашего недоверия, а юридическая норма цивилизованных отношений.
  2. Кстати, выступая в качестве заемщика, вы также можете инициировать составление письменного документа. К сожалению, мошенники среди кредиторов встречают немногим реже недобросовестных должников. В спорных ситуациях долговая расписка станет официальным подтверждением обязательств обеих сторон.
  3. Составьте черновой вариант расписки. Писать можно в свободной форме, строгих требований к ее оформлению нет. Главное условие – максимально точное изложение условий займа.
  4. Укажите подробные сведения о заемщике и кредиторе: фамилию, имя, отчество (без сокращений), дату и место рождения, адрес по прописке и фактического проживания, паспортные данные. Эта информация позволит при необходимости быстро идентифицировать человека и доказать, что именно он является займодавцем или должником.
  5. Затем сформулируйте цель займа. Этот момент очень важен. Расписка, в которой не указана причина получения денег, не будет основанием для востребования долга через суд. Например, фраза «я получил от Сидоровой Анны Сидоровны 5000 гривен 21 мая 2012 года», не отражает необходимость возврата денег. Недобросовестный заемщик может сказать, что эта сумма была передана ему в качестве оплаты за некие услуги либо подарена, а расписка лишь отражает факт передачи купюр из рук в руки. Поэтому лучше использовать следующую формулировку: «Я,…, получил от Сидоровой Анны Сидоровны,…, 5000 (пять тысяч) гривен 21 мая 2012 года в качестве займа».
  6. Обратите внимание на правильность написания суммы долга и валюты, в которой он предоставлен и должен быть возвращен. Размер заемных денежных средств обязательно должен быть указан полностью цифрами и прописью, например «5000 (пять тысяч) гривен». Если деньги передаются в иностранных купюрах, важно привести их точное название, например «5000 (пять тысяч) долларов США».
  7. Перечислите условия возврата долга. За пользование деньгами вы можете назначить определенный процент, который должник обязан выплатить вместе с основной суммой. Если заем беспроцентный, это тоже нужно обязательно отразить в расписке. Так же укажите предполагаемый срок окончательного расчета по займу и ответственность должника в случае просрочки выплаты. Включите в расписку, например, такую фразу: «За пользование заемными средствами обязуюсь выплатить проценты из расчета 10% (десять процентов) в год. Полную сумму (основной долг и проценты) обязуюсь вернуть не позднее … В случае просрочки возврата заемных денежных средств гарантирую выплату пени в размере 0,1% (ноль целых одна десятая процента) в день от полученной суммы».
  8. Перечитайте черновой вариант долговой расписки. Затем заемщик должен собственноручно переписать ее начисто и подписать. Не печатайте документ на компьютере. Если возникнет конфликтная ситуация, суд потребует проведения графологической экспертизы для определения подлинности подписи должника.
  9. Подпишите долговую расписку, хорошим вариантом будет присутствие при этом двух свидетелей. Ими могут выступить коллеги, соседи, родственники и другие люди, у которых нет личной заинтересованности в данном займе. Свидетели должны вписать в документ свои паспортные данные (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия, номер, дата выдачи паспорта), дату передачи и расписаться после основного текста и подписей должника и кредитора. Заверять долговую расписку нотариально по закону не требуется, но при желании можно.

Как правельно взять деньги в долг от частного лица.

| Кредитный блог | 23.05.2013

1

Как и банки, частные лица тоже вполне законно могут предоставлять деньги в долг другим гражданам. При этом может быть как беспроцентный займ так и с оговорённой процентной ставкой. Такая деятельность предусмотрена законом, но её следует правильно оформлять. Так кредитору следует позаботиться о составлении правильной расписки и дополнительно договора займа.

Наличие договора позволяет снять многие претензии и избавляет от недоразумений. Конечно, кредитор в первую очередь заинтересован в данном документе и отсутствие требований о его составлении может свидетельствовать о его не совсем честности. Поэтому всем рекомендую при получении денег в долг от частного лица требовать составления договора и заверять его у нотариуса. Хотя расписка и приниматься в суде как доказательство получения наличных, но её можно легко опротестовать сославшись на некоторые обстоятельства ( например о получении её под давлением ).

Теперь о особенностях частного кредитования. Естественно это завышенная процентная ставка, во многих случаях она может превышать даже 50 % годовых ( и это не потолок ), зачастую требуется наличие залога ( требуют недвижимость, земельные участки, транспорт причём можно получить сумму не больше 50-60 % от стоимости залога ). Достаточно редко можно договориться о длительных сроках возвращения денег – максимум год – два, а стандартно всего несколько месяцев. Зато можно очень быстро получить наличные на руки ( как договоритесь ), также можно оговорить особенные условия ( выплату процентов в конце срока или другое ).

Где искать возможность взять деньги в долг от частного лица – в газетах объявлений, в интернете на местных досках объявлений и региональных сайтах. Тут легче обстоят дела в крупных городах или областных центрах, в более мелких населённых пунктах найти частников достаточно тяжело ( хотя тут уже действует сарафанное радио ).

На основании выше сказанного можно сделать вывод – к таким услугам следует прибегать, когда есть большая срочность ( особенно в выходные дни, когда банки не работают ). Также если необходимы особые условия сделки, которые выбить в банке просто невозможно.

Для общего развития привожу пример составления расписки о получении денег в долг от частного лица ( не забывайте при погашении задолженности следует её изъять или потребовать расписку о погашении задолженности ).

Я, Ф.И.О., проживающий по адресу: полный адрес регистрации, паспортные данные, получил от Ф.И.О., проживающего по адресу: полный адрес прописки, сумма числом и прописью с указанием валюты. На сумму займа начисляются проценты за пользование в размере величина процентов числом и прописью % в месяц. Сумма займа должна быть возвращена дата возвращения.

Дата выдачи, Ф.И.О. и подпись.

Но как советовал ранее, расписка — это крайний вариант, правильно и грамотно составленный договор и соответственно заверенный поможет обойти многие трудности. Случаи мошенничества и на сегодня встречаются достаточно часто, поэтому будьте бдительны и при возникновении каких либо опасений старайтесь обезопасить себя. А вообще, данный вариант кредитования, один из самых дорогих и рискованных, его используйте только в крайней исключительной ситуации.